☆调查显示:房贷新政实施后 对已有一套住房的市民影响最大，暂缓购房成首选

调查背景

        今年9月下旬，银监会和人民银行联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求银行业对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，第二套房贷首付比例不得低于40％，利率不得低于基准利率的1．1倍。面对住房贷款新政，郑州市民购房的心态会受到什么样的影响呢？为深入了解郑州市民对此次新政实施的真实看法，河南省社情民意调查中心、河南强视市场研究有限公司联合大河报共同就这一老百姓关注的话题作了专项调查。

        本次调查采用街头拦截访问的方式，共访问样本800份。经审核员严格的一审、二审和复核后最终确定有效样本为778份，问卷的有效率为97.25%。

        本次调查的样本对象为:2007年元月以后有购房计划的本地居民，年龄分布在20至55岁之间并且从事非房地产行业的开发公司、广告公司，顾问公司、代理销售公司、装修公司等相关行业工作的人群。受访人群的性别、年龄、行业和职业的情况均符合此次调查的有效性和代表性。

被访者房屋拥有现状

图1  不同年龄段的被访者房屋拥有现状

        调查发现，被访者中20-24岁年龄段的本地市民的房屋拥有率最低，只有31.5%的被访者表示拥有住房；而26-35岁的本地居民因为工作时间相对较长有一定的积蓄，拥有住房的比例为77.7%；36-45岁的本地居民住房拥有率更高一些，为89.6%；而46-55岁本地居民住房拥有率最高，达到89.8%。
    对于目前已拥有一套或一套以上的居民而言，过去近一年来，有再次购房打算的居民占被访者比例的57.1%，明确没有再次购房打算的居民占被访者比例的34.1%，此外，还有8.8%的被访者对于是否再次购房犹豫不定。

被访者再购房的意向和目的

图2  不同年龄段被访者再购房的意向

        调查结果显示，面对如火如荼的郑州房市，有经济基础的市民投资的热情都比较高。其中，年龄段在25-35岁经济基础比较好的本地居民再次购房的意愿最为强烈。调查中，市民王先生坦言：“通过几年的积累，手中有一些积蓄，投资股市担心风险，房地产前景这么好，不如投资再买一套房子等待升值。”而年龄段在20-24的本地居民再次购房的意愿也十分强烈，原因是这个年龄段投资意识比较强，但其再次投资的资金来源普遍需要家庭支持。

图3  被访者再购房目的

        郑州市民再次购房的目的是什么呢？超过55%的被访者目的是改善居住环境，还有35.3%的被访者是为了房产投资，此外，有9.6%的被访者表示再次购房是为了给孩子上学结婚以及老人们搬来一起居住。

        市民李先生说：“政府肯定不会让房价下跌的，虽然孩子离结婚日子还有几年，但现在买房子还能买起，等过两年孩子结婚时候用，要不房价涨这么快，到时候又得多付不少钱。”抱着这种心态的市民不在少数，房地产市场只涨不跌似乎成为惯例，多数市民并没有认识房地产市场中存在的风险。这也反映了我国房地产市场中隐藏很多不合常理的东西，需要有关方面高屋建瓴，未雨绸缪。

图4   郑州市区房地产地理规划

图5   被访者选择购房的区域

        为了研究的需要，我们根据传统行政区划以及地块发展定位，将郑州地块划分为八大板块。调查显示，未来郑州市民购房首选郑东板块，第一提及率达到41.2%，其次是北环板块，第一提及率为16.5%，而行政区板块的提及率为第三位。

图6   被访者再购房的面积偏好

        而对于未来购房面积的选择上，41.2%的被访者热衷于80-100m2的房子，36%的被访者则偏向于100-140m2的房子，50m2以下的小户型以及超过140m2房子并没有得到多数被访者的追捧。其中25-35岁的人群对超过140m2的房子兴趣较大，而其余年龄段的被访者对此兴趣不大。另外随着年龄的增加，人们对100-140m2的需求越来越大。

被访者再购房的选择因素——配套为先，兼顾升值

图7   被访者再购房的选择要素

        与过去只考虑房产附近的繁华程度不同，人们选择住房的首要因素转为房产周边配套设施的完善程度。但是，我们从被访者的购房选择因素中也可以看出，房产的升值潜力已经成为老百姓置业考虑的重要因素。投资意识融入到房产当中，一方面反映了市民愈加成熟的经济思维，另一方面宏观调控逐利色彩渐浓的房地产市场的难度也由此可见一斑。

被访者看待目前房价——有房者期待升值，无房者等待降价

图8   被访者对目前房价的态度

        调查发现，有房一族对郑州房价的认可程度更高一些。多数被访者对目前房价不满意的原因在于原本属于老百姓所共有的土地资源却成为少数人获利的手段，多数人并没有分享到房产盛宴带来的好处。因此，调整供房结构，让大多数老百姓居有定所，不仅方便了社会管理而且更加能够彰显和谐。

被访者认为造成高房价的原因——开发商囤积土地，捂盘惜售

图9   被访者看待高房价的原因
                                                                                              （该题为多选题，百分比合计大于100%，下同）

        对于郑州市房价一直飙升，61.4%的市民归罪于开发商囤积土地，捂盘惜售；还有53%的被访者认为住房是一个刚性需求，房价上涨是一个必然趋势；投资者利用银行信贷从房地产市场牟利的提及率只占到第三位。根据市场的一般规律，供给与需求保持平衡时，资源配置才能最优。目前，供给的短缺让老百姓认为一房难求的心态加剧，更加助长了房价的上升，而房价上升又刺激了老百姓对房屋购买的欲望，如此循环的结果只能是老百姓买单，怨声载道。

被访者认为控制未来房价的举措——严惩开发商屯地捂盘行为首当其冲

  
图10   被访者认为控制房价的措施

        市民对于如何降低房价有自己的认识。对开发商屯地捂盘行为进行严惩成为市民提及最多的措施。事实上，新的房贷条例中对目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，银监会将重拳出击，从信贷的角度加以规范。这与老百姓的期望是不谋而合的。我们应该看到，严惩开发商屯地捂盘是为了加快楼盘的开发，表明政府也看到如果僧多粥少的局面如果不能得到有效改观，控制房价的号令只能是一纸空文。

近六成的被访者关注房产新政

图11   郑州市民关注房产新政的程度

        调查显示，57.5%的被访市民对央行、银监会9月27日发布的居民购买第2套住房贷款首付款比例不得低于40%的房贷新政的通知表示关注。其中，市民拥有的房产数量越多，关注程度越高。有房者因为新政涉及到其再购房的切身利益，无房者则寄希望于新政来缓解目前越来越高的房价。

图12  有房者与无房者关注新政的程度比较

被访者解读房贷新政的实施效果——房贷新政独自难当重任

图13  被访市民看待有关部门认定个人住房套数的可能性

        九二七房贷新政中很重要的一条是针对居民购买第二套住房的贷款进行了规定。央行、银监会为此召集五大国有商业银行相关负责人对“第二套房”进行了界定：一，公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；二，已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者；三，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房须算作第二套住房。但怎样判定申请购房贷款的购房者已经拥有几套房产成了不得不面对的问题。老百姓对于包括政府在内的有关部门对个人房产数量进行统计的可行性期望值并不高。有13.4%的被访者认为统计个人房产的实际数量不可能实现，有40.1%的被访者认为统计个人房产的实际数量比较困难。此外有23.1%的被访者认为房贷新政能有效抑制房价，23.4%的被访者表示说不清，而高达53.5%的被访者并不看好房贷新政能够有效抑制一路上涨的房价。

房产新政出台——观望气氛日浓

图14  房贷新政实施对市民购房产生的影响

        房贷新政出台已经一月有余，房产新政策对郑州市民的影响如何呢？调查显示，对于已经购买了一套住房的市民而言，接近70%的被访者表示暂停或者放弃购房计划，尚未购房的市民和已经购买了两套以上住房的市民受到新政策的影响相对较低。
        尽管被访者对房产新政的效力缺乏足够的信心，但是市民的购房行为还是受到房产新政的影响，多数市民期待房贷新政能够为购房带来更多实惠。央行此举希望用提高个人住房贷款利率的方式来抑制房价上涨过快，以此来防止和抑制房地产开发过热的举措初步成效已经显现。

房贷新政对于后市的影响——市民心态错综复杂

图15  市民看待房贷新政对后市的影响

        被访市民看待房贷新政对后市的影响，其中有45.8%的被访者认为房贷新政治标不治本，作用不大，另有26.2%的被访者认为购房需求是刚性需求，而且购买房屋多数是没有住房的人，新的房贷政策只能影响到已经购买房子的人群，因此对后市房价影响不大。另外，按照新的房贷规定，只要购房者结清先前购房的借款，再次购房仍可算作第一套房并享受利率优惠。不少关注政策的被访者认为这让新的房贷政策大打折扣。只有17.2%的被访者认为会后后市房价产生影响。

        既认为房贷新政作用不大，但又愿意停下来等待新的购房时机，这种前后矛盾心理恰恰反映了市民有一丝希望就不愿放弃的心态，也反映了对于房屋这种大宗商品的购买行为上慎重的态度。

图16  市民看待政府稳定后市房价的信心程度

        从成立专建经济适用房的公司到提高经济适用房和廉租房的土地供给，尽管政府的各项措施都在表明政府显示了政府“保障住房、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心，但一系列土地调控政策并没有给燥热的房价降温，这让市民的信心受到负面的影响。调查显示，只有28.3%的被访者对政府宏观调控抑制房价有信心，高达64%的被访者对政府控制房价缺乏信心。

被访者对未来房价的预期——涨声为主

图17  市民看待未来郑州房价走势

        调查显示，64.8%的被访市民认为未来郑州市房价仍然会继续上升，14.1%的被访市民认为未来郑州市房价会保持不变，只有5.7%的被访市民认为郑州房价会逐步下降。
        正如老百姓认为的，房价上涨与否，关键是看新房建设是否能够供需平衡，我省成立的经济适用房建设公司能否有效发挥作用，对违规屯地等行为政府能否有效制止，各商业银行能否跳出利益的限制，严格遵守国家的有关贷款规定，房地产发展的落脚点是什么？满足市民基本住房优先还是土地获利优先？惟有解决好上述问题，房地产开发才能真正回归理性，才能去除房地产开发中的混沌“油水”，才能让居者有其屋。