上半年河南省房地产开发运行分析
──2008年上半年经济运行系列分析报告之六
上半年，河南房地产开发继续保持了平稳发展的态势，房地产开发投资高位运行，开发结构进一步优化，施工规模不断扩大。但在多种因素的影响下，出现的房地产开发市场持续低迷，商品房销售下降，市场观望气氛浓厚的问题应引起高度关注。
一、上半年全省房地产开发运行的基本特征
（一）房地产开发投资在结构优化中继续保持高速增长。上半年，全省房地产开发投资501.23亿元，比上年同期增长48.7%，增速同比加快3.3个百分点。河南房地产开发投资增速高于全国平均水平15.2个百分点，居全国第9位。自2003年11月起，河南房地产开发投资增速已经连续56个月保持在30%以上并高于全国平均水平。
上半年，全省住宅投资力度进一步加大。全省住宅投资396.63亿元，增长57.0%，增速快于房地产开发投资8.3个百分点，所占比重由上年同期的74.9%上升到79.1%；办公楼投资11.82亿元，增长21.2%，比重由上年同期的2.9%下降到2.4%；商业营业用房投资52.27亿元，增长21.3%，比重由上年同期的12.8%下降到10.4%。全省90平方米以下住房投资100.01亿元，比上年同期增长132.1%，快于同期住宅投资增速75.1个百分点。
（二）房地产开发投资逐渐成为河南城镇投资增长的重要力量。上半年，全省房地产开发投资增速高于全省城镇投资增速15.6个百分点，占城镇投资的比重为14.4%，比上年同期提高1.5个百分点。占第三产业投资的比重为34.7%，比上年同期提高4.9个百分点。房地产开发投资对城镇投资、第三产业投资增长的贡献率分别达到19.0%和60.4%。房地产开发投资逐渐成为支撑我省城镇投资、尤其是第三产业投资增长的重要力量。
（三）房屋施工、新开工和竣工面积增速回落。上半年，全省房屋施工面积9673.18万平方米，比上年同期增长39.5%，增速同比回落1.3个百分点，其中，住宅施工面积7972.34万平方米，增长44.2%，增速同比加快2.0个百分点。全省房屋新开工面积2723.75万平方米，增长20.8%，增速同比回落13.4个百分点，其中，住宅新开工面积2351.44万平方米，增长23.4%，增速同比回落20.4个百分点。全省房屋竣工面积633.86万平方米，增长7.5%，增速同比回落57.3个百分点，其中，住宅竣工面积537.35万平方米，增长3.2%，增速同比回落85.1个百分点。
（四）资金来源增速回落，自筹资金继续保持高速增长。上半年，全省房地产开发企业资金来源615.85亿元，比上年同期增长33.5%，增速同比回落15.8个百分点。房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速15.2个百分点。在房地产开发企业资金来源中，自筹资金333.76亿元，增长58.4%，所占比重由上年同期的45.7%上升到54.2%，其中企业自有资金126.42亿元，增长33.5%，所占比重和上年同期持平；国内贷款60.17亿元，增长9.4%，所占比重由上年同期的11.9%下降到9.8%；定金及预付款129.96亿元，同比增长2.8%，所占比重由上年同期的27.4%下降到21.1%。
（五）商品房销售面积和销售额下降。上半年，全省商品房销售面积1155.55万平方米，比上年同期下降8.7%，其中，商品住宅销售面积1062.60万平方米，下降8.6%。全省商品房销售额273.73亿元，下降2.9%，其中商品住宅销售额为228.10亿元，下降2.2%。在商品房销售中，现房销售面积383.28万平方米，下降8.0%，销售额75.71亿元，增长2.3%；期房销售面积772.27万平方米，销售额198.02亿元，分别下降9.1%和4.7%。
（六）土地购置面积快速增长，土地开发面积下降。上半年，全省房地产开发企业购置土地面积947.42万平方米，比上年同期增长45.3%。完成开发土地面积546.10万平方米，比上年同期下降14.4%。今年以来，由于土地购置面积增加较多，加上土地价格不断攀升，导致土地购置费快速增长。上半年，全省房地产开发企业土地购置费90.28亿元，增长98.5%。
二、目前河南房地产开发运行面临的主要问题
从上半年全省房地产开发运行情况看，一方面全省房地产开发投资在结构优化中继续保持高速增长，逐渐成为城镇投资尤其是第三产业投资增长的重要支撑，另一方面也存在商品房开发结构性矛盾突出、销售市场低迷、企业资金紧张等影响河南房地产开发市场健康发展的问题。
（一）商品房供求结构性矛盾依然突出。近年来，全省商品房开发结构得到较大调整，但结构性矛盾依然突出，经济适用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低。上半年全省经济适用房完成投资13.62亿元，同比下降26.5%，施工面积474.41万平方米，增长10.9%，新开工面积79.58万平方米，下降41.8%；全省90平方米以下商品住宅投资100.01亿元，占商品住宅投资的比重为25.2%，施工面积1818.23万平方米，占商品住宅施工面积的22.8%，新开工面积567.63万平方米，占商品住宅新开工面积的24.1%，距70%的目标还有很大差距。经济适用房和90平方米以下商品住宅供给缓慢和城市化进程的加快、城市人口的增加形成矛盾，从而加剧了房地产供给结构失衡的程度，不仅弱化了对商品房价格的抑制作用，而且加重了大多数中低收入家庭的购房负担。
（二）房地产销售市场低迷，观望气氛浓厚。在住房投资需求被抑制、房价走低预期进一步强化等诸多因素的综合作用下，今年以来，全省商品房销售面积和销售额除一季度略有增长外，其他各月均出现下降。商品房销售有价无市，居民持币待购，房地产市场低迷的问题应引起高度关注。
（三）房地产开发企业资金约束进一步加剧。一方面国家为“两个防止”，多次上调存款准备金率和存贷款基准利率，从紧的货币政策效应逐步显现。上半年，全省房地产开发企业资金来源中，银行贷款仅增长9.4%，同比回落14.1个百分点，占资金来源的比重仅达到9.8%，同比降低2.1个百分点。另一方面，房地产开发销售下降，通常占企业资金来源四分之一左右的定金及预付款仅增长2.8%，同比回落60个百分点。资金约束的进一步加剧，将影响到整个房地产开发市场的稳定发展。
三、下半年河南房地产开发运行趋势判断
初步判断，下半年河南房地产开发将朝着社会住房保障逐步扩大、廉租房建设、经济适用房和普通住房建设继续得到加强的方向发展。但是，影响河南房地产开发健康发展的不确定因素也将日益显现，商品房销售市场走出低迷状态的难度较大。
（一）房地产开发投资仍将保持一定的规模，但增速继续攀升的难度加大。由于近年来全国房地产开发投资高速增长，是固定资产投资反弹的主要动因之一，因而，控制房地产开发投资的快速增长，也将成为宏观调控的重点。河南房地产开发投资增速远远高于全国，将不可避免受到调控的影响。以资金供应情况为例，受国家从紧的信贷政策和多次加息影响，今年以来全省房地产开发企业到位资金增速改变了长期高于房地产开发投资增速的局面，这种情况是近年来少有的。受各方面调控政策制约，下半年，河南房地产开发投资增速继续攀高的难度较大。但是，由于惯性的作用以及房地产开发周期比较长，加上河南将继续加大经济适用房和廉租住房建设力度，加快煤矿棚户区改造步伐，推进老城区和“城中村”改造进度，下半年河南房地产开发投资仍将保持一定的规模，对经济的拉动作用依然明显。
（二）住房需求仍将保持长时期的上升趋势。全省目前的经济发展水平是居民对于住房需求的旺盛时期。2007年河南城镇化率仅为34.3%，低于全国平均水平10.6个百分点，在各省市区中居第27位，在中部六省居末位，随着居民住房条件的改善和城市化的快速推进，尤其是县域房地产开发市场的启动和管理的进一步规范，从整体上看住房的潜在需求比较旺盛。尽管受多种因素影响有逐步回落的可能，但总体趋势是上升的。
（三）住房供应结构有望进一步改善，住房需求将回归理性。随着国家调整住房供应结构，加快廉租房、经济适用房建设等措施的落实到位，河南将继续加快廉租房建设，改进和规范经济适用房制度，切实增加中低价位、中小户型普通商品住房供应，解决低收入家庭住房问题。因此，住房供应结构将会发生变化，住房需求将回归理性。
（四）商品房销售下降的趋势将有所改观，但走出低迷状态的难度较大。随着县域房地产开发的启动和管理的进一步规范，以及城镇化进程的加快和供需结构的调整，河南潜在的住房需求比较旺盛，下半年河南商品房销售下降的趋势将有所改观。但是，受房地产“拐点论”等多种因素的综合影响，以及房价走低预期的进一步强化，商品房销售市场短期内走出低迷状态的难度较大。
四、促进河南房地产开发健康发展的对策建议
当前和今后一个时期，河南要继续贯彻落实国家宏观调控政策措施，高度关注房地产开发市场出现的新变化，着力调整商品房供应结构，切实增加有效供给，合理引导消费需求，进一步规范市场秩序，推动河南房地产开发市场又好又快发展。
（一）继续加强和改善宏观调控，切实增加有效供给。要加强规划和政策引导，推进房地产开发建设布局的战略性调整，从各地的实际情况出发，合理确定房地产建设的地域分布、规格标准、发展目标和管理运作方式，重点发展中低价位普通商品住房、经济适用住房和廉租房，适度发展中高档商品房，形成各种价位档次住房供给的合理配置。要积极鼓励房地产开发企业参与县城改造和建设，培育开拓县域房地产市场。要抓好新开项目土地供应的分析论证，严格控制高档商品住房的土地供给，加大对中低价位普通商品住房和经济适用房的土地供给力度，建立土地闲置超规模、超期限房地产开发企业的退出机制等。从长远看，政府对房地产市场应采取规划控制、土地供给、税收调节、构建住房保障体系等综合手段进行调控。
（二）切实做好稳定房价工作。要把控制房价作为2008年乃至以后的工作重点，增强地方的主动性和积极性，加强供需双向调节，切实增加中低价位、中小套型的普通住房供应，抑制房地产价格过快上涨，使房地产价格保持合理的水平。
（三）拓展房地产企业融资渠道。房地产业是一个资金密集型产业，高投资、长期资金占用是其显著特点，房地产的持续发展主要取决于资金的有效供给。目前，由于销售市场低迷，企业回笼资金趋缓，融资困难，将影响房地产市场的进一步发展。因此，拓展房地产企业融资渠道，支持企业通过股权融资、投资信托、企业债券等形式直接融资。各地要根据住房建设规划，建立房地产开发项目库，将房地产开发项目定期向社会公布，积极引进房地产开发商，并为企业融资创造条件。有效解决房地产开发外部融资问题，从而摆脱房地产信贷单一模式，逐步形成房地产金融引导机制。此外，还要大力吸引国内外房地产开发资金，培育和发展房地产股票市场，分散金融风险，支持房地产业的持续健康发展。
（四）加大房地产市场监管力度，进一步规范市场秩序。严格房地产市场准入、清出制度，运用法律、经济和必要的行政手段将资信不良、工程质量低劣、违规建设和交易及不承担法律责任的企业清出房地产行业。完善房地产市场信息系统和信息发布制度，做好房地产市场情况分析和监测工作。加强房地产开发建设、交易、物业管理等环节全过程监管，严格执行项目资本金制度和项目手册制度，严肃查处无资质开发、违反规划、虚假广告、合同欺诈等行为。规范物业服务收费标准，提高从业人员素质，提高服务水平。
