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──新中国成立六十年河南经济社会发展系列分析报告之十
新中国成立60年来，河南房地产业历经了“休眠”、恢复起步、快速扩张、调整规范、平稳快速发展和蓬勃发展几个阶段。改革开放以来，特别是1990年以后，随着城市住房制度改革的不断深入，房地产开发初步形成了较为完善的市场体系，投资规模不断扩大，商品房销售不断增加，取得了显著成效，为改善居民居住条件，提高居民生活质量，增强城市功能，改善投资环境，促进国民经济持续快速健康发展起到了积极的作用。
一、新中国成立60年河南房地产业的发展历程
新中国成立后，我国实行的是计划经济体制，作为房地产主要载体的土地归国家所有，不许买卖，这一时期的房地产处于“休眠”状态。党的十一届三中全会以来，商品经济迅速发展，随着国有土地使用权有偿出让制度、土地使用制度和城镇住房制度改革的大力推进，河南房地产业得以复苏和发展，房地产开发投资规模已由1990年的3.43亿元，发展壮大到2008年的1206.71亿元，19年增长了351倍。
（一）“休眠”阶段（1949～1979年）
新中国成立后，实行了国有土地不允许出让、转让和不承认房屋是商品的政策。建设用土地由政府无偿划拨，房屋由政府拨款或单位组织建设，包括生产用房和职工住宅，职工住宅由单位分配给职工居住，只收取很少的租金。这一时期虽有房地产开发、维修和管理等活动，但都是由单位采取行政的办法来管理，加上土地不允许出让、房屋不能买卖，作为房地产就失去了经营活动的基本条件，河南房地产业处于“休眠”状态。
（二）恢复起步阶段（1980～1991年）
1978年党的十一届三中全会以后，我国实行改革开放政策，为房地产业的复苏创造了条件。其中有两个重要的转折，一是在1984年全国人民代表大会通过的《政府工作报告》中提出：“城市住宅建设，要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务”。它的重要意义在于突破了不承认房屋是商品的禁区，并提出了经营房地产的要求。二是在1988年全国人民代表大会通过的《中华人民共和国宪法修正案》中，明确了土地使用权可以依照有关法律规定进行转让。这两个文件，为房地产可以进入市场进行出让、转让和买卖提供了法律依据，并为房地产业的复苏打开了“闸门”，全省房地产市场发展由此开始起步，住房私有化有了一定发展。从1982年河南第一家房地产开发公司挂牌成立，到1991年底，全省房地产开发企业发展到165个，从业人员5651人，拥有固定资产7335万元。但由于河南房地产开发企业少，房屋开发量也少，市场化程度很低，居民仍以租赁公房为主，只有极少数居民购买商品房，价格远远偏离价值。1991年，房地产开发投资4.08亿元，占全社会固定资产投资的比重仅为1.6%。
（三）快速扩张阶段（1992～1995年）
随着国家一系列城镇住房制度改革政策的出台，河南房地产开发企业迅速发展起来，从开发队伍到投资规模都迅猛增长。截至1995年底，河南房地产企业880家，比1991年底增加715家；从业人员27178人，比1991年增加21527人；拥有资产达到176.48亿元，比1991年增长239.6倍；完成开发投资62.56亿元，比1991年增长14.3倍。这一阶段，河南房地产业虽然快速发展，但由于市场不规范，住房理念只是缓解居民从“居者无其屋”到“居者有其屋”的住房紧缺状况，居民居住水平改善有限，房地产业的发展还没有真正走向普通大众。
（四）调整规范阶段（1996～1998年）
随着国家对房地产市场进行大规模清理整顿，房地产开发投资增长普遍大幅回落，加上1997年亚洲金融危机影响，房地产市场一度出现“疲软”，部分企业由于资质低，抵抗风险能力差，企业资金短缺周转困难而退出市场。1997年底，全省房地产开发企业509家，比1996年减少了222家，比1994年减少了387家，房地产业发展处于低迷状态。1996年，河南房地产开发投资比1995年下降12.3%，1997年又比1996年下降5.6%，1998年开发投资有所起色，比1997年增长12.3%，但仍比1995年下降7.1%。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏，房地产企业的发展重点由投资开发转向对空置商品房的消化及未完工程的收尾，企业开发处于低迷状态，但个人购房的需求比较旺盛，房地产市场化雏形已经形成。
（五）平稳快速发展阶段（1998～2003年）
1998年以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业逐步发展成为国民经济的支柱产业之一。1998～2003年，河南房地产开发投资年均增长20.8%，商品房销售面积年均增长25.2%，商品房销售额年均增长35.1%。到2003年，全省个人住宅购房面积占住宅销售面积的比重由1997年的71%上升到94%，提高了23个百分点。随着市场经济的快速发展，除国有、集体所有的房地产公司外，大量的中外合资、合作、独资、私营的房地产企业参与房地产的开发和销售，房地产市场开发主体日益多元化。这一时期，住房由实物分配完全进入市场化发展阶段，个人购房成为住宅市场的主力军，居民居住条件大大改善。
（六）蓬勃发展阶段(2004～2008年)
2004年以来，国民经济持续快速健康发展，为河南房地产业持续快速发展提供了广阔的市场空间，同时商品房屋价格持续上扬。2004～2008年，房地产开发投资以年均45.5%的速度快速增长，其中2006年完成投资581.95亿元，首次突破500亿元，比上年增长49.8%；2008年完成投资1206.71亿元，首次突破1000亿元，比上年增长44.2%。
在这期间，全省商品房销售价格不断攀升，2006年全省商品房销售均价为2012元/平方米，比2004年增长了28.0%；2008年商品房销售均价达2342元/平方米，比2004年增长了49.0%。针对住房价格过快上涨，国家出台了紧缩土地供应、收紧开发贷款和调节需求等一系列宏观调控措施。从调控效应看，全省房地产投资增速在结构优化中继续保持高速增长，房价快速上涨的势头有所抑制。这一阶段，需求扩大是河南房地产开发规模继续扩大、房地产价格上涨的基础，虽然国家政策对房价上涨有明显的影响，但市场消化能力增强，房地产市场供销两旺。这一阶段的开发理念和建筑风格都日益成熟，人们从“居者有其屋”，开始向“居者优其屋”转变。住宅设计不仅要“以人为本”，还要实现“人居合一”的理想境界。在市场与政策“双重”作用下，河南房地产业在规范调整中蓬勃发展。
二、60年河南房地产业发展取得的显著成就
新中国成立60年来，河南房地产业从无到有，从小到大，经历了曲折反复的发展历程，特别是经过近二十年的发展，房地产开发已形成了一定的规模，房地产开发投资已成为固定资产投资的重要组成部分，房地产市场日趋活跃，商品房销售快速增长，对改善城市居民住房条件和城市建设发挥了重要作用。
（一）房地产开发队伍不断壮大，实力明显增强
从1982年河南第一家房地产开发公司挂牌成立至今，房地产开发企业快速增加，实力明显增强。2008年全省房地产开发企业由1991年165家发展到4146家；从业人员由1991年5651人增加到89512人；拥有资产由1991年7335万元迅速攀升到2696.43亿元；所有者权益由1995年48.48亿元增加到909.06亿元。房地产开发企业已由初期单一的全民所有制经济形式发展到了集体、私营、股份制、合营、独资等多种经济成份并存的经济形式。2008年，在全省4146家房地产开发企业中，国有控股企业219家，占5.3%；集体控股企业168家，占4.1%；私人控股企业3508家，占84.6%；港澳台和外资控股企业125家，占3.0%。二级以上企业由2004年的125家发展到2008年290家。
（二）投资规模不断扩大，占固定资产投资的比重不断增加
房地产开发业是改革开放以后发展起来的新兴产业，发展速度很快，1990～2008年，19年累计完成投资4166.57亿元，平均每年递增38.2%，比固定资产投资（城镇，下同）平均增速高12.6个百分点。占固定资产投资的比重不断增加。1990年，全省房地产开发完成投资3.43亿元，占固定资产投资的比重为2.8%；2001年全省房地产开发完成投资102.84亿元，占固定资产投资的比重达9.6%；到2008年全省房地产开发完成投资1206.71亿元，占固定资产投资的比重已达到13.8%。随着投资规模的不断扩大，房地产增加值不断增加，在国民经济中的地位不断增强。2008年全省房地产增加值达484.11亿元，比2000年增长了91.2%。
（三）带动城镇住宅建设快速发展
在城市住宅建设中，房地产业发挥了重要作用。1990年至2008年，全省房地产开发企业共完成商品住宅投资3094.62亿元，年均增长37.3%，比同期固定资产投资增速高11.7个百分点；共竣工住宅面积13983.35万平方米。同时商品房销售快速增长，2004年销售面积突破1000万平方米，达到1055.37万平方米。2008年全省商品房销售面积超3000万平方米，达到3191.98万平方米，2004～2008年年均增长29.9%。住宅建设的快速发展，使城镇居民的居住条件和居住环境有了明显改善。全省城镇居民人均住房面积由1990年的
（四）改善了投资环境，为城市的综合开发做出了贡献
房地产业的发展，加快了城市化进程，促进了城市公用事业的迅速发展。全省城镇化率由1990年的18.9%上升到2007年的34.3%。特别是在“十五”时期的５年间，全省城镇化水平提高了7.5个百分点，城镇化进程进一步加快。房地产开发企业在开发新区商品房屋的同时，也积极参与了城市基础建设、旧城改造和棚户区改造工程，促进了城市建设的蓬勃发展。通过旧城和棚户区改造，城市面貌大为改观，环境更加优美，更加适合人们居住。2008年，全省城市个数已由1990的26个增加到38个。城市道路长度由1990年的
（五）带动了相关产业的发展
房地产业的繁荣与发展直接推动了与之相关的建筑业的发展，同时也间接带动了其它产业的发展。首先带动了建材工业的发展，2008年钢材产量2570万吨，比1990年增长18.2倍；水泥产量10227万吨，比1990年增长7.7倍；平板玻璃产量3209万重量箱，比1990年增长2.5倍。其次带动了建筑业的发展，2008年，具有资质的建筑企业完成总产值2828.25亿元，比1990年增长67.9倍；实现利润总额98.81亿元，利税总额192.33亿元，分别比1990年增长95.9倍、88.0倍；全员劳动生产率平均达到14.05万元/人（按产值计算），比1990年增长10.7倍。房地产业的发展，促进了与之相配套的商业、饮食业、服务业的发展，随着居民小区的建成，居住条件的改善，增加了人们对室内装潢、家具和家电消费的支出。此外，新型保温吸热和防腐等材料的应用，还促进了科技的进步；物业管理、房屋中介等行业的出现，为社会就业提供了新途径，扩大了就业面，缓解了就业压力，有利于社会的稳定和发展。
三、河南房地产业发展过程中存在的主要问题
改革开放以来，特别是近十几年来，河南房地产业有了较大的发展，但在发展中也暴露出一些不容忽视的矛盾和问题。
（一）企业自有资金少、资质低，抗风险能力差
2008年河南的房地产开发企业中，一级企业仅有22家，只占开发企业的0.5%。由于资质低，自有资金少，抗风险能力差，遇到金融危机，企业就难以生存。企业自有资金平均只占开发资金的22%左右，开发资金主要靠银行贷款和定金及预售款（占开发资金的65%左右）。但是，近两年来，由于金融危机的影响，银行缩紧银根，商品房销售下降，定金及预收款大幅度减少。2008年银行贷款和定金占资金来源的32.5%，比2007年减少6.1个百分点。而且随着房地产由卖方市场向买方市场的转化，定金及预售款还会逐步下降，加之银行转换经营机制，风险意识增强，企业资金会更加紧张，企业的可持续发展会更加困难。另外房地产开发企业规模小，资产负债率高，也是影响企业发展的主要因素。2008年底全省房地产企业负债达1787.37亿元，占企业总资产的66.3%。房地产企业资质低，负债高，使其抗风险能力很弱，这种局面会严重影响房地产企业的发展。
（二）房地产开发结构性矛盾依然突出
目前全省房地产市场产品结构的主要问题是普通住房和
（三）房价收入比偏高
随着经济的增长和居民生活水平的提高，居民对于居住条件改善的需求也越来越大，在改革了原有的福利分房制度，实现了住房商品化后，这种需求必然带来房价的增长。尤其是2003年之后，全国商品住宅价格水平快速攀升，河南的商品住宅价格也从2000年的每平方米1260元，上升到2008年的2341元，上涨了85.8%。
根据相关资料推算出的全省房价收入比数据看，2001～2008年在7.38～6.26倍之间。其中2001年、2002年和2005年在7倍以上，虽然近两年来房价收入比有所下降，但仍高于6倍。按照国际惯例，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
（四）房地产业缺乏完善的物业和中介管理
物业管理作为房地产开发经营的派生和延续，是房地产行业的重要组成部分。物业管理水平直接影响房地产的销售推广、物业的保值升值、房地产市场的发展完善、房地产综合开发企业的声誉和推动外向型房地产经济的发展等。从目前情况看，多数房地产开发企业往往是售前服务好于售后服务，物业管理不够完善。没有统一的收费标准，管理混乱，或者是只收费不管理。房屋中介大都是私营和个体，相当程度上仍存在收费不规范和管理混乱等现象。物业公司与业主之间的矛盾比较突出，一定程度上制约着房地产业的进一步发展。近年来，商品房的质量及售后服务已成为消费者投诉的热点之一。
回顾60年的发展历程，河南房地产业在促进全省城市化进程、改善居民居住条件、支持经济社会发展方面发挥了积极作用。展望未来，河南房地产业仍面临着难得的历史机遇，有着巨大的发展空间。随着城市化水平的提高，以及省委、省政府继续加大经济适用房和廉租住房建设力度、加快煤矿棚户区改造步伐，推进老城区和“城中村”改造进度等一系列政策措施的实施和推动，全省房地产仍将持续稳定发展，并在促进河南经济社会发展中发挥更大的作用。
