——潘璠：统计调查与百姓生活讲座（摘选二）

话说2006年4月20日，在一个新闻发布会上，有电视台记者提问为什么会有不同的房价指标数据，新闻发言人做了说明。但当天晚上，该电视台还是按既定的设计播出了专题节目，淡化了详尽的解释，放大了不符合实际的指责。第二天，一位报社记者问我同样的问题。我也详细告诉她，统计部门从来没有简单使用“房价”这个词；所谓两个数据，一个是期房销售平均价格的增幅，另一个是房屋销售价格指数；两个指标的涵义是不同的。但有的媒体还是把报导的标题定为“谁能告诉百姓实话”。关于统计数据的详细解释都被醒目的标题所淹没了。

其实，世界上的事物是复杂的，而每个统计指标的涵义是有限的；一个指标能够说明一定的问题，但也只能说明一定的问题。期房预售价格是什么？就是您买房时实际付款的价格。今年的销售额除以销售面积，得出一个平均价格，再和去年的价格比较，就得出一个增幅。而指数则强调同质、可比，都是电视机，你不能拿彩色液晶29英寸与当年的9寸黑白相比。房价的变化也需要在相同的结构、质地、地段间进行比较。如果简短说，房价涨了多少，可以，但我们必须告诉您口径。而我们的指数体系叫房屋销售价格指数，里面分商品房和二手房；在二手房里又分住宅和非住宅；住宅里又分普通住宅和高档公寓；普通住宅里又分楼房和平房。大家本可以各取所需。

中国地产界有一位重量级人物，一年多以前也曾研究北京市的房价。不仅在他的博客中推出了多篇研究成果，还在一些媒体上发表了其中的若干篇博文。他在分析了不同价格区间平均房价的变动后，提出了“低价房涨幅变小，高价房涨幅变大”的结论，并认为“这与北京市这两年进行宏观调控，大幅增加了低档房的供应量”有关。按照这样的说法，非专业人士难免跟着他得出“把变小变大平均一下，其实涨幅不大”、“普通民众需要的低价位房价格还在下降”的误判。

后来他意识到了自己的说法有“有表述不当的地方”。其实，他的主要错误是，忽视了低价房售量减少、比重下降这样一个不应忽视的事实。他的数据显示，2006年同2005年相比，北京每平方米售价在6000元以下的房屋平均售价下降了4.3%；售价在20000元以上的房屋平均售价上涨了26.4％；全部房屋平均售价上涨了16.7%。他和支持他观点的人据此认为，北京的房价是因为高价房越来越高所拉动的，而高价位房对老百姓生活影响不大；同时，老百姓需要的低价位房价格还在下降。我们当然希望事实也是如此，但很遗憾，这只是假象。因为他提供的数据显示，2006年每平方米售价在6000元以下的房屋销售面积比上年减少189万平方米，在全部房屋销售面积中的比重由上年的39%下降到29.5%，下降了将近10个百分点。低价位的房越来越少了，其平均价格的下降是和其绝对量、比重的下降有直接因果关系的。

我们举一个最简单的例子。假设20岁及以下的年龄组共有3人，年龄分别是12岁、16岁和20岁，平均年龄是16岁。一年后，20岁的那位进入了21岁及以上年龄组；20岁及以下的年龄组还有2人，年龄分别是13岁和17岁，平均年龄是15岁，比上年下降了1岁。虽然所有人的年龄都随着时光的流逝增长了，但由于低年龄组的人少了，该组的平均年龄下降了。显然，我们不能说年龄低的越来越低；而是年龄低的人越来越少，同时，包括低年龄段在内所有人的年龄都在上升。

同样的道理。北京每平方米售价6000元以下房屋的平均售价下降，是因为这个价位房屋减少造成的。一些同地段、同质量的房屋售价都在上涨，有些上升到了6000元以上的价位区间；新盖的低价房多在更远的位置；也就是说，用一年前的价格只能买到更远位置的房屋。需要特别强调的是，如果6000元以下房屋的比重以每年近10个百分点的速度下降，几年之后北京房市上还有多少这样价位的房屋，是可想而知的。如果那样，即使这个价位区间的房屋可以白给，对广大购房者来讲又有什么意义呢？所以，北京房地产市场的价格变化其实与他的结论正好相反。而我们在分析房价的时候，必须坚持同质可比的原则，才不会犯方向性的错误。