问题的提出: 2010年2月25日，国家统计局公布，2009年全国70个大中城市房价同比上涨1.5%。消息一出，引起公众广泛质疑：“统计数据像蜗牛慢爬，亲身感受如火箭冲天”成为相当一部分人的共同体会，许多人戏称房价“被拉低”，更有甚者不无讥讽地质疑:“是不是小数点打错了?”。真实情况到底如何?统计数据与百姓感受究竟谁对谁错？房屋销售价格指数可以释疑解惑。

一、房屋销售价格指数的基本定义

“2009年全国70个大中城市房价同比上涨1.5%”，其中的“房价同比上涨”指的是房屋销售价格指数同比上涨。所谓房屋销售价格指数是综合反映一定时期房地产商品价格水平总体变化趋势和变化幅度的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。2011年以前，我国编制和发布全国70个大中城市房屋销售价格指数，统计范围包括城镇生产、生活用房屋。农村用房不属于城市房屋销售价格统计的范围。国家有偿征用农村土地用于城镇建设时，只有所有权转让过程结束后，才纳入城市房屋销售价格统计范围。

二、房屋销售价格指数的编制

国家统计局对房屋销售价格指数的统计范围、调查方法、计算方法、统计口径和填报目录等有统一规定，组织国家统计局直属调查队开展基础数据搜集工作，编制和发布全国70个大中城市房屋销售价格指数。国家统计局直属调查队每月对本区域的房地产开发企业和房地产经营机构开展调查，调查单位近8000家，调查的内容主要包括新建房销售价格、二手房销售价格两部分。

房屋销售价格指数的编制，主要包括确定调查分类、代表规格品、调查单位、权数，搜集基础数据及计算各类房屋销售价格指数等主要工作流程。

（一）房屋销售价格调查分类的确定

房屋销售价格调查按照房屋类型，分为新建房销售和二手房销售两个大类。在大类中分为中类，例如:新建房销售大类中分为新建住宅和新建非住宅两个中类；二手房销售大类中分为二手住宅和二手非住宅两个中类。中类中又分为小类，例如：新建住宅中类分为经济适用房和商品住宅房两个小类。小类中又分基本分类，例如:商品住宅房小类包括普通住宅和高档住宅两个基本分类。有些基本分类又划分为若干个细项，例如：普通住宅小类包括多层住宅、高层住宅和其他住宅三个细项。

（二）房屋销售价格调查代表规格品的确定

代表规格品的选择，直接影响着房屋销售价格指数能否准确反映房屋销售价格变动的实际情况。通常按照以下原则选择代表规格品。

一是为了客观真实地反映某一项目的价格变动情况，原则上选取正常销售的房屋作为调查代表规格品。例如:A栋公寓本月销售10套房屋，其中1套为关系户购买，则报表时应在其它9套房屋中抽选调查代表规格品。

二是在同一个房屋类型里，从销售量较大（楼层、套型、朝向等）的房屋中抽选样本。例如:选定A栋普通公寓楼为调查对象，报告期为6月份。假设5月份90平方米及以下公寓共销售8套，其中二层、五层各2套，三层4套;6月份90平方米及以下公寓共销售4套，其中一、四层各销售1套，三层销售2套，则可在销售套数比较多的三层中选择最接近于15日交易的某一套（5月、6月各一套）房屋作为代表规格品。通过考察5月、6月代表规格品的价格变动情况，来代表该栋公寓楼中90平方米及以下套型房屋整体价格的变动情况。

三是若报告期没有发生房屋销售交易时，则从上月销售的同类房屋中选择代表规格品，推断其本月价格。例如:若上月选取的样本为普通住宅3号楼3单元502号，上月单价为9700元/平方米。假如企业本月所有房屋每平方米都上涨100元，本月样本房屋仍选定3号楼3单元502号，则销售单价变为每平方米9800（9700+100）元。

四是本期新开盘或本期有交易但上期无交易的，不选为代表规格品，不进入当期报表统计。如:6月份某楼盘二期高档公寓新开盘，则6月份新开盘的高档公寓交易数据在7月份上报，6月份上报资料时，只统计该楼盘一期已经开盘在售的高档公寓数据。

（三）房屋销售价格调查单位的确定

房地产价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法。所选调查单位的房地产营业额总值一般应占本地区总额的75%以上，选中的调查单位对全部交易项目按房地产类型（编码）填报调查表。调查方式采用报表与调查员实地采价相结合的方式。为保证房地产价格指数的科学性和可靠性，通常按照以下原则选择调查单位：

原则	说    明
调查单位要有很强的代表性	为保证调查资料的可靠性和连续性，选择的调查单位要规模大、实力强，营业额占当地总营业额比重较大，经营状况比较稳定。选择调查单位时，要统筹考虑项目因素。一般来说，大的房地产经营服务项目具有较强的代表性。
兼顾不同企业注册登记类型	调查对象不仅要选择国有企业，也要选择集体、合资、外资等企业。
兼顾各种用途的房地产项目	新建房的调查项目要包括经济适用房、普通住宅、高档住宅、办公楼、商业营业用房等，并要考虑其地段、结构等因素。在选择土地调查项目时，要考虑其级别、用途、交易方式等因素。
兼顾不同地理位置的房地产项目	由于存在着级差地租，不同地理位置的房地产单位面积价格差异较大，所以在选择调查单位时，要兼顾不同地理位置（地段）的房地产项目。

（四）房屋销售价格指数权数的确定

房屋销售价格指数的权数，是指某商品销售面积占全体商品销售面积的比重。在编制房屋销售价格指数时，确定权数的依据是经济普查资料、房地产投资统计资料，并用必要的典型调查或专项调查资料予以补充。

保持权数在一定时期内的相对稳定，有利于消除因权数频繁调整的结构性因素对指数的影响，使房屋销售价格指数能更好地反映一定时期内的“纯价格”变动。在目前房地产市场变化较快的情况下，我国根据实际情况每一两年对权数进行一次相应的调整。全国70个大中城市房屋销售价格指数的权数实行千分制，即大类权数之和，大类中各中类权数之和、中类中各小类权数之和，小类中各基本分类权数之和均为1000。分类中的细项不赋予固定权数。如:在房屋销售总计中，新建房和二手房销售面积分别占房屋销售总面积的600%和400%，那么，新建房和二手房的权数就分别为600和400。

（五）房屋销售价格数据的收集

国家统计局直属调查队具体承担房屋销售价格指数基础数据的搜集工作。其流程为:

（六）房屋销售价格指数的计算

房屋销售价格指数采用链式拉氏公式计算。要计算房屋销售价格指数，应先计算各基本分类价格指数，然后采用加权算术平均法由下而上逐级求出上一类别价格指数及房屋销售价格总指数。

1.月度环比价格指数的计算

（l）计算基本分类及以下类别（细项）环比价格指数:以上期每个楼盘销售额占上期全部楼盘销售额的比重为权数，采用加权算术平均法计算。

（2）计算基本分类以上各类别环比价格指数:用所含下一级各类别价格指数的加权平均数再除以1000。

2.固定参照期各类别价格指数的计算

将报告期至参照期的各月环比价格指数相乘。例如:2009年4月至7月的房屋销售月度环比价格指数分别为100.4%、100.6%、100.8%和100.9%，以2009年3月为参照期，2009年7月的房屋销售价格指数为:100.4%×100.6%×100.8%×100.9%=102.7%。

3.月度同比价格指数的计算

有了各类月度环比价格指数，就可以计算月度同比价格指数。月度同比价格指数等于报告期至上年同期各月度环比价格指数的连乘积。如2010年3月份的同比价格指数等于2009年4月份至2010年3月份共12个月的环比指数连乘积。

三、人们直观感受与房价数据不符的原因

（一）统计方法的技术性原因

仍以国家统计局公布的2009年全国70个大中城市房屋销售价格平均上涨1.5%为例。首先，“1.5%”这个数字是2009年全年的平均数与2008年相比的结果。2009年，我国房地产价格及房屋销售呈现前低后高、前慢后快走势，前5个月各月的同比指数受前一年房价持续下降影响一直为负增长，从6月份起，受房价上涨的影响，同比指数由降转升，到12月份同比涨幅升至7.8%，但平均下来，全年的房价指数就被拉低了。并且还有地区差异的因素，2009年北京、上海、杭州等几个大城市房价的涨幅很高，但其它一些城市房价涨得不多，平均之后房价也被拉低了。第二，现行房地产价格统计调查制度对编制的各类房屋价格指数均赋予权重，通过加权计算得出。即:根据上年各类房屋销售的不同比重，确定其在整个房屋销售中的权重。如此，即使某一类型房屋价格上涨较高，但如果所占权数较小，对所在类别整体指数上涨的影响并不是很大。

（二）对指标内涵的不甚了解

如前所述，房屋销售价格指数是综合反映房地产商品价格水平总体变化趋势和变化幅度的相对数，它不是单一的价格指标，而是一个指标体系，其数据采集及计算过程是比较复杂的。比如，房屋销售价格调查不仅包括住宅类房屋销售价格变动情况，还包括办公楼、商业营业用房等非住宅类房屋的销售价格变动情况，仅在新建住宅中，就有经济适用房与商品住宅、普通住宅与高档住宅等多种分类，而人们关注的重点一般是住宅类中的普通住宅。另外，统计部门在编制房屋销售价格指数时，遵循的是“同质可比”原则，需要剔除诸如结构、质量、朝向、楼层、装饰等非价格因素的影响，力求价格指数反映“纯价格”变动的趋势和幅度。例如:一个项目10月份新开盘12、13号楼，选择发生销售的12号楼802室作为本月样本房屋，实际销售单价为每平方米1.7万元，选择上月成交的11号楼802室作为上月样本房屋，实际售价为每平方米1.2万元，12号楼的位置明显好于11号楼。在统计调查中，需剔除由于地理位置差别造成的价格影响，但对于购房者而言，一个月的涨价幅度就是5000元。在诸如此类的例子中，房屋销售价格指数肯定低于人们的直观感受。

四、2011年房地产价格统计制度改革情况

自2011年1月起，国家统计局执行新的《房地产价格统计报表制度》（以下简称《新制度训，与之前的调查方案相比，主要进行了以下几方面的调整和改进。

（一）数据采集

自2011年1月起，新建住宅销售价格直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不再另作调查。新建住宅采集的是本月/上月的均价，二手住宅仍采集本月/上月的样本房屋单价。

（二）调查指标体系

取消了非住宅价格统计。房屋销售价格指数调整为新建住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数。新建住宅类下设保障性住房和商品住宅两个类别。商品住宅和二手住宅类均设90平方米及以下、90～144平方米、144平方米以上三个基本分类。

（三）指数计算方法

采用国际通行的链式拉氏公式计算以2010年为基期的定基价格指数序列。包括各类住宅的定基指数、同比指数与环比指数。

（四）数据发布方式和时间

《新制度》实施后，国家统计局重点发布70个大中城市不同对比基期的分类指数和总指数，不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数。国家数据发布时间为月后18日。

总体来说，调整改进后的《新制度》具有五大优势。一是数据齐全，数据量大，获取的是当月房屋交易的所有分户资料。二是包含了每套交易房屋所在的项目名称、地址、总层数、所在楼层、交易面积和合同金额等详细房屋属性信息，资料比较完整。三是经协商沟通，根据统一的数据格式要求，建设部门可直接提供数据，政府统计可及时方便获取相关资料。四是采集合同金额等信息具有法律效力，数据准确性有一定的保障。五是部门之间实现资源共享，直接从建委一家拿数据，减少调查成本。总之，按照《新方案》计算得到的结果更接近人们对房价变动的直观感受。为保证新的调查制度平稳过渡，2011年“住宅销售价格统计调查方案”与“新住宅销售价格统计调查方案”并行一年。

结语:普通市民对房价的直观感受与统计部门公布的房价指数不相符，其中的主要原因固然在于市民对统计指标的内涵不清楚，把房屋销售价格指数误解为商品房销售价格，但另一方面，也源于政府统计工作的一些缺陷。比如指标设计上主要考虑政府的宏观决策需要，忽视社会公众的微观信息需求;数据发布方式过于简单、粗略等。一些发达国家发布统计数据时，都要同时公布数据调查机构、调查方法、生产过程等比较详细的相关信息，以使用户了解数据来源及可靠程度。显然，在这些方面我们的政府统计工作做得远远不够，饱受质疑自然不可避免。所幸，在“1.5%”的质疑风波之后，国家统计局即就房地产价格统计展开调研，并很快出台了相关改革措施。相信随着房价统计方法的不断完善，关于房价的统计数据会越来越贴近市民的感受，最终打破普通市民关于房价的统计数据迷团。 （未完待续）